Restitución de inmueble arrendado ¿Qué es y Cómo Demandar?

Julio 29, 2024

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En el ámbito del derecho inmobiliario, la restitución de un inmueble arrendado es un procedimiento legal decisivo para los arrendadores que se enfrentan a inquilinos que no cumplen con los términos estipulados en el contrato de arrendamiento. Este proceso permite al propietario recuperar la posesión del bien inmueble, asegurando así el respeto y cumplimiento de las obligaciones contractuales.

Así mismo, este proceso se regula por el artículo 384 del Código General del Proceso y puede aplicarse a viviendas urbanas, locales comerciales e inmuebles en tenencia bajo figuras distintas al arrendamiento.

Dado que cada caso de restitución presenta variables legales únicas, es fundamental contar con la asesoría de abogados especializados. En Affirma Legal, nuestros profesionales poseen la experiencia y el conocimiento necesarios para guiar a los arrendadores a través de este proceso, asegurando que cada etapa se maneje con la máxima precisión y conforme a la ley.

Causas Comunes para la Restitución de Inmuebles

La causa más común que origina un proceso de restitución es el no pago de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, cualquier incumplimiento de las cláusulas del contrato por parte del arrendatario puede justificar la solicitud de devolución del inmueble.

Entre las razones habituales se incluyen:

Uso indebido del inmueble.

Deterioro significativo de la propiedad.

Subarrendamiento no autorizado.

Incumplimiento de normas establecidas en el contrato.

Como arrendador, es importante documentar cualquier incumplimiento y contar con la asesoría jurídica especializada para iniciar el proceso legal.

¿Cómo iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado?

El proceso de restitución de bien inmueble arrendado se rige por el artículo 384 del Código General del Proceso, es importante resaltar que el proceso de restitución aplica para viviendas urbanas, locales comerciales y según el artículo 385 del Código General del Proceso, aquellos inmuebles dados en tenencia mediante figuras distintas al arrendamiento.

Ahora bien, con respecto a los requisitos de la demanda de restitución:

Debe cumplir con los requisitos que dicta el artículo 82 del Código General del Proceso.

Debe adjuntar a la demanda la prueba de la existencia del contrato de arrendamiento, para que esta sea admitida.

Si la terminación del contrato conlleva una indemnización por parte del arrendatario, el arrendador debe presentar la prueba del pago.

Según el artículo 22 de la Ley 820 de 2003, se debe acompañar la demanda con el pago de la caución cuando la causal de restitución de bien inmueble sea alguna de estas:

Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año.

Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación.

Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa.

Según el artículo 384 del Código General del Proceso, Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado, se aplicarán las siguientes reglas:

Demanda. Esta acción debe estar acompañada de la evidencia probatoria documental del contrato de arrendamiento suscrito, en el caso de ser un contrato verbal, se solicitará el testimonio verbal del arrendador.

Notificaciones. Se deberá recolectar la información de dirección de los involucrados para que puedan recibir en la dirección correcta las notificaciones del proceso de demanda de restitución de inmueble.

Contestación. Donde el demandado podrá incluir y alegar las mejoras o consignaciones realizadas con la evidencia respectiva.

Ausencia de Oposición a la Demanda. Si el demandado no se opone en el término de traslado de la demanda, el juez podrá ordenar la restitución del inmueble.

Compensación de Créditos. Esta acción se resume como un cruce de créditos, donde el juez determinará si las mejoras realizadas corresponden a una inversión que se pueda descontar del monto total de pagos vencidos con sus moras respectivas.

Trámites Inadmisibles. En este proceso son inadmisibles la demanda de reconvención, la intervención excluyente, la coadyuvancia y la acumulación de procesos.

Embargos y secuestros. En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento, el demandante podrá pedir, desde la presentación de la demanda o en cualquier estado del proceso, la práctica de embargos y secuestros sobre bienes del demandado, con el fin de asegurar el pago de los cánones de arrendamiento adeudados o que se llegaren a adeudar, de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, del reconocimiento de las indemnizaciones a que hubiere lugar y de las costas procesales.

Restitución provisional. Cualquiera que fuere la causal de restitución invocada, el demandante podrá solicitar que antes de la notificación del auto admisorio o en cualquier estado del proceso, se practique una diligencia de inspección judicial al inmueble, con el fin de verificar el estado en que se encuentra.

Única instancia. Cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia.

Requisitos de Procedibilidad: Ley 2020 del 2022

Una de las preguntas frecuentes es si es necesario agotar la conciliación extrajudicial antes de iniciar el proceso de restitución.

Según el artículo 68 de la Ley 2020 del 2022:

en la restitución de bien arrendado de que trata el articulo 384 y en la cancelación, reposición y reivindicación de títulos valores de que trata el artículo 398 de la Ley 1564 de 2012, el demandante no estará obligado a solicitar y tramitar la audiencia de conciliación extrajudicial como requisito de procedibilidad de la demanda, ni del trámite correspondiente, casos en los cuales el interesado podrá presentar la demanda directamente ante el juez..

Lo anterior quiere decir que, el demandante no está obligado a agotar la conciliación como requisito de procedibilidad; esto facilita y acelera el proceso para los arrendadores.

Importancia de la Asesoría Legal en la Restitución de Inmuebles

Cada caso de restitución tiene variables legales específicas que se pueden manejar mejor con la asesoría de abogados especializados en arrendamientos. En Affirma Legal, contamos con abogados comerciales en Bogotá que pueden proporcionar la orientación necesaria para llevar a cabo el proceso de manera eficiente y efectiva.

Iniciar un proceso de restitución de inmueble arrendado puede parecer abrumador, pero con la preparación adecuada y la asesoría legal correcta, se puede llevar a cabo de manera efectiva. Algunos consejos útiles incluyen:

Documentar todas las incidencias de incumplimiento del contrato.

Consultar con abogados especializados para asegurar que la demanda cumple con todos los requisitos legales.

Aprovechar la opción de embargos y secuestros para asegurar el pago de las deudas pendientes.

Mantener una comunicación clara y precisa durante todo el proceso.

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