¿Qué Hacer con los Contratos de Arrendamiento de Locales Comerciales?

Abril 13, 2020

Debido a la crisis económica causada por los tiempos de COVID-19, ha generado consecuencias en muchos rubros de la economía de todo el mundo, es por ello que los gobiernos han impuesto medidas especiales en esta crisis sanitaria. En Colombia hace poco el Presidente de la República y el Ministro de Vivienda decretaron una serie de medidas con respecto a los contratos de arriendo tanto de persona natural como de persona jurídica.

A través de este artículo estaremos mencionando las leyes relacionadas a la no renovación, terminación de contratos de locales comerciales en Colombia, así como las medidas de emergencia sanitarias en el contexto de la crisis sanitaria causada por el COVID-19, recuerde que si desea asesoría personalizada en su caso particular nuestros abogados comerciales le podrán colaborar en una asesoría legal de su caso para que pueda proteger sus inversión a largo plazo. Contáctenos a través del siguiente formulario de contacto.

¿Cuáles son las Causales de No Renovación de un Contrato de Local Comercial?

Antes de iniciar con las medidas de emergencia declaradas por el gobierno nacional es importante que conozca cuales son las causales de no renovación de un contrato de local comercial.
"Según el Código de Comercio en su Art. 158. El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos:

• Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato.
• Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario.
• Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva."

Algunas de estas causales quedan suspendidas hasta finalizar la cuarentena nacional es importante destacar cuales causales quedan suspendidas, para ello hay que referir las declaraciones establecidas por el Presidente de la República de Colombia y el Ministro de Vivienda, a continuación estaremos mencionando dichas declaraciones.

Decreto 579 del 15 de Abril de 2020 Sobre Medidas Transitorias de Contratos:

Es importante destacar que este Decreto 579 tiene una temporalidad desde la expedición de este Decreto 579 del 15 de Abril de 2020 hasta el 31 de Junio de 2020 lo cual es adecuado, para evitar cualquier error de interpretación de esta medida. Lo invitamos a solicitar su asesoría legal comercial con nuestros abogados a través del siguiente formulario de contacto.

Este Decreto 579 de 2020, aplica para aquellos contratos de arriendo establecidos por la Ley 820 del año 2013, por el Código Civil, para los arriendos de inmuebles destinación habitacional o comercial, estipulando que:

• Suspensión de Desalojos, Para órdenes o ejecuciones judiciales hasta el 31 de Junio de 2020, incluso para arriendos que se hayan estipulado de forma diaria, semanal o cualquier períodos inferior a un mes (Art. 1).
• Se Congela el Reajuste de Canon de Arrendamiento, Durante el tiempo de la contingencia, es decir que aquellos reajustes de canon de arrendamiento iniciados en abril quedarán aplazados hasta el 30 de Junio de 2020.(Art. 2).
• Estipulaciones con Respecto al Pago de Arrendamiento, Frente a los incumplimientos del pago de cánones de Abril, Mayo y Junio de 2020 si no se pueden pagar oportunamente, no tendrá ningún tipo de sanciones.
  Las partes interesadas deben llegar a un acuerdo con el pago de esos cánones, si no se puede llegar a un acuerdo porque el deudor no tiene con qué pagar el arrendamiento, no habrá penalidades, ni moras pero sí debe pagar la mitad de intereses bancarios corrientes, certificado por la Intendencia Bancaria respectiva (Art. 3).

• Suspensión de Entrega de Contrato, Los contratos de arrendamiento en los que se haya pactado la entrega del inmueble al arrendatario dentro del lapso de duración de la declaratoria de Emergencia Económica, Social y Ecológica, se entenderán prorrogados hasta el treinta (30) de junio de 2020, continuando vigente la obligación de pago del canon. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes (Art. 4).
• Inicio del Contrato de Arrendamiento, Quedarán suspendidos hasta el treinta (30) de junio de 2020, fecha en la cual, a falta de acuerdo entre las partes se harán exigibles las obligaciones derivadas del contrato. Lo anterior sin perjuicio de acuerdos en contrario celebrados entre las partes (Art. 5)

El Decreto 579 de 2020, no aplica a contratos de arrendamiento de vivienda de la fiscalía, de leasing habitacional o de leasing financiero.

Con respecto a los comercios cerrados que no pueden realizar sus actividades comerciales, donde no lograron llegar a un acuerdo con sus arrendatarios y los mismos le piden a sus deudores es que paguen sus obligaciones, se les recuerda que:

• Buena fé, todos los contratos de arrendamiento se deben celebrar bajos los códigos de buena fé de ambas partes, es decir que lo ideal es que lleguen a un acuerdo.
• Fuerza Mayor o Caso Fortuito, bajo un procedimiento judicial, se requieren 3 elementos, que el hecho se imprevisible, irresistible y que sea ajeno a las partes, como justificación del no pago de los meses respectivos justificando los presupuesto que dan lugar a la fuerza mayor, como eximente de la responsabilidad.

Para la Propiedad Horizontal

• Fondo de Imprevistos. Durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, los administradores de las propiedades horizontales que hayan visto afectado su recaudo de cuotas de administración, podrán hacer erogaciones con cargo al Fondo de Imprevistos, para cubrir los gastos habituales de operación de la copropiedad, requiriendo únicamente la aprobación previa del Consejo de Administración.
• Se aplaza el reajuste anual de las cuotas de administración de zonas comunes durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.

¿Cómo Terminar un Contrato de Arrendamiento de Local Comercial?

Para terminar un contrato de arrrendamiento de local comercial, el propietario deberá:

• Desahuciar al arrendatario, es decir, manifestarle su intención de dar por terminado el contrato de arrendamiento mínimo (06) seis meses antes del vencimiento del mismo. Lo anterior, lo hace por medio de un comunicado que puede ser verbal o escrito. Sin embargo, es recomendable hacerlo de manera escrita, dejando constancia de la entrega, a través de una empresa de mensajería autorizada.
• El aviso o desahucio debe ser preciso, en ese sentido, debe indicar expresamente la intención de dar por terminado el contrato, así como el motivo para ello.
• Si el propietario no da el desahucio seis meses antes de la fecha de terminación del contrato, éste se entenderá prorrogado o renovado en las mismas condiciones y por el mismo término que el contrato inicial.
• No se necesita hacer desahucio cuando el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.

¿Necesita Terminar o Culminar su Contrato de Arrendamiento de Local Comercial?

En el caso que la única solución sea terminar o culminar un contrato de arrendamiento de local comercial, lo invitamos a solicitar una asesoría legal con nuestros abogados comerciales especialistas en estos actos legales, contactenos al siguiente formulario de contacto, llamarnos al siguiente número: 3105706331 o realice el pago de su asesoría legal telefónica en el siguiente enlace.

Somos abogados comerciales especialistas en casos de culminación de contrato de arrendamiento comercial, culminación de contratos individuales o colectivos de personas, asesoría especializada en casos de insolvencia empresarial y reorganización empresarial, para que logre proteger su inversión en estos tiempos de crisis sanitaria.

Si lo desea, también puede dejarnos un mensaje en el formulario de contacto ubicado en esta página o encontrarnos en nuestras redes sociales: Facebook como Facebook como AGTAbogadosSAS y en Twitter como @AGTAbogadosSAS, solicite nuestra asesoría en terminación de contrato de arrendamiento de local comercial.

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