Junio 12, 2024
La propiedad horizontal en Colombia se refiere a copropiedades o unidades residenciales donde se comparten áreas comunes como zonas verdes, ascensores, terrazas y parqueaderos. Entre las propiedades con este régimen se incluyen edificios, conjuntos residenciales y urbanizaciones cerradas.
La Ley 675 de 2001 es la normativa que regula la propiedad horizontal en el país. Esta ley define los derechos de propiedad exclusiva y los derechos de copropiedad sobre el terreno y los bienes comunes.
El objetivo principal de estas regulaciones es asegurar la seguridad y la convivencia pacífica entre los propietarios y los inmuebles. Para lograrlo, es fundamental establecer parámetros claros para resolver los conflictos inevitables que surjan entre vecinos. Por lo tanto, es crucial adoptar acuerdos que faciliten la solución de estos conflictos.
Este blog tiene como propósito abordar los conflictos más comunes en la propiedad horizontal y los mecanismos efectivos para su resolución entre los copropietarios.
El reglamento de propiedad horizontal es un conjunto de normas y disposiciones que regulan el uso y disfrute de las áreas comunes y servicios en un edificio de viviendas o conjunto de edificios.
Estas normas son vinculantes para todos los propietarios y residentes, y tienen como objetivo fundamental asegurar el adecuado funcionamiento y la convivencia armoniosa dentro del entorno residencial.
Además de establecer las responsabilidades y obligaciones de cada uno en relación con las áreas comunes y servicios, el reglamento también proporciona el marco para la toma de decisiones comunitarias y la gestión administrativa del edificio. Por lo tanto, es de suma importancia que todos los propietarios y residentes conozcan y cumplan estrictamente con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal para garantizar un ambiente seguro y ordenado en la comunidad.
Los conflictos de propiedad horizontal que se presentan con más frecuencia entre vecinos, sin ánimo de excluir otras situaciones que se puedan presentar, son los siguientes:
La morosidad en el pago de cánones de arrendamiento o cuotas de administración constituye uno de los conflictos más frecuentes dentro del régimen de propiedad horizontal. Este problema se presenta cuando los residentes o propietarios no cumplen con los pagos en las fechas acordadas, de cobros como el costo de la administración, el cual suele destinarse al sostenimiento de áreas comunes, los servicios de mantenimiento, y los salarios del personal como vigilantes y personal de limpieza.
Este tipo de conflicto es crucial en la propiedad horizontal, ya que afecta directamente la gestión financiera del edificio o conjunto residencial. El incumplimiento en los pagos desequilibra las finanzas de la propiedad, generando dificultades para cubrir gastos operativos necesarios y afectando la calidad de los servicios básicos ofrecidos a la comunidad. Además, la morosidad puede ocasionar tensiones entre los copropietarios y la administración, complicando la toma de decisiones y la ejecución de proyectos que beneficien a todos los residentes. En última instancia, la falta de cumplimiento puntual de las obligaciones financieras compromete el bienestar general y la satisfacción de los habitantes dentro del entorno de propiedad horizontal.
La tenencia de animales domésticos como perros o gatos proporciona apoyo emocional a las personas a través de la compañía que estas mascotas ofrecen. Según la Ley 675 de 2011 sobre Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia, ninguna copropiedad puede prohibir a sus residentes tener mascotas.
No obstante, esta normativa también requiere establecer regulaciones para los propietarios de mascotas. El Código Nacional de Policía y Convivencia junto con la Ley 764 de 2002 establecen directrices claras al respecto:
La afectación de la convivencia tranquila puede surgir por diversas situaciones que incomodan a los vecinos. Entre ellas, es frecuente que la paz se vea perturbada por el ruido generado en fiestas o reuniones nocturnas de algunos residentes. Este conflicto en propiedades horizontales se caracteriza por ser repetitivo y constante, más que por incidentes aislados.
La Ley 675 de 2001 establece claramente que los residentes y copropietarios deben abstenerse de realizar acciones que generen contaminación auditiva y que afecten la convivencia pacífica y la tranquilidad de los demás vecinos.
Generalmente, se presentan conflictos de propiedad horizontal en relación con modificaciones que se quieran hacer a la fachada del bien inmueble. En ese sentido, se debe tener en cuenta que las fachas de las edificaciones sometidas a propiedad horizontal se consideran bienes comunes.
Una fachada puede incluir los siguientes elementos:
Cualquier cambio o renovación en una fachada requiere la aprobación de la Asamblea General de Copropietarios, conforme al artículo 75 de la ley Ley 675 de 2001. Este proceso asegura que las decisiones sobre modificaciones estructurales respeten los intereses y normativas vigentes dentro de la comunidad de propietarios.
El cambio de uso en propiedades horizontales, que originalmente están destinadas para uso residencial, puede generar conflictos entre los residentes. Estos conflictos surgen cuando algunos copropietarios deciden utilizar sus unidades para fines distintos, como oficinas o para alquileres a corto plazo como Airbnb.
Según el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligación de los copropietarios respetar el destino residencial de las unidades de propiedad privada. Esto significa que no se deben utilizar para otros propósitos diferentes a los previstos inicialmente.
Vivir en una propiedad horizontal tiene sus ventajas, como los servicios de administración, pero también puede conllevar desafíos, especialmente cuando estos conflictos afectan la convivencia pacífica entre los residentes.
Si usted reside en un edificio, conjunto residencial o urbanización cerrada y enfrenta alguno de estos conflictos que afectan su tranquilidad, no dude en contactarnos. Nuestros abogados están disponibles para asistirle y orientarle en las acciones necesarias para resolver estos problemas y mantener una convivencia armoniosa. Puede contactarnos llenando nuestro formulario de contacto o a través de nuestro número de WhatsApp al 3105706331.
Los residentes afectados por los conflictos de propiedad horizontal cuentan con diversos recursos, mecanismos y entidades para acudir para una solución.
Al respecto, la Ley de Propiedad Horizontal y el reglamento determinan cuáles son los organismos o instancias internas para que los copropietarios acudan. En esa medida, estos son los órganos internos de la propiedad horizontal que intervienen cuando se presentan conflictos:
No obstante, los residentes podrán acudir ante la Policía Nacional o incluso ante un Juez Civil, dependiendo del caso. Esto ocurre más que todo cuando las situaciones de convivencia dentro de la propiedad se vuelvan complejas y casi que insostenibles.
Cabe resaltar que, la parte afectada puede acudir a los organismos internos y a las autoridades anteriormente mencionadas al mismo tiempo. Esto quiere decir que, no se debe agotar una instancia interna para acudir a las instancias judiciales, ya que los procesos mencionados no son requisitos de procedibilidad ni excluyentes entre sí.
Los mecanismos de solución de controversias son herramientas que se utilizan en primer lugar cuando se presentan conflictos de propiedad horizontal. En ese sentido, tanto la mediación como la conciliación son buenos métodos para llegar a acuerdos justos entre las partes para el cese de la perturbación a la convivencia pacífica.
Cuando se agoten estas opciones de diálogo, la misma ley y el reglamento de la propiedad serán elementos esenciales, ya que ellos indicarán las medidas a tomar y a las personas u organismos que se deberá acudir.
En esa línea, la ya mencionada Ley 675 de 2001 señala cuáles son los organismos al interior de la propiedad horizontal que se deberán acudir cuando el diálogo no funcione. Por lo tanto, si no se llega a un acuerdo durante la conversación, se podrá acudir al Administrador para que figure como mediador entre los residentes.
En ese orden de ideas, si tampoco se pudo llegar a una solución satisfactoria con la presencia del administrador, el siguiente organismo a intervenir será el Comité de Convivencia. Este comité tiene un papel fundamental en la solución de conflictos de propiedad horizontal. La ley define sus funciones cómo:
"El comité de convivencia es el encargado de velar y de mediar para que se solucionen los conflictos mientras se fortalecen los lazos y las relaciones de la comunidad."
Finalmente, cuando todas las instancias anteriormente mencionadas resulten infructuosas, el siguiente paso a tomar será acudir al Consejo de Administración.
Si bien es cierto que dentro de la misma propiedad horizontal se cuentan con los mecanismos, personas y organismos que podrán solucionar los conflictos que se presenten, en algunas ocasiones la convivencia ciudadana se complica y la situación es muy compleja para los métodos internos. Cómo último recurso, los residentes afectados suelen acudir ante la Policía Nacional, quien asumirá la resolución del conflicto, impartirá multas si es necesario o encontrará mecanismos alternos de resolución.
Los conflictos de propiedad horizontal que se pueden presentar ante un Juez Civil, según el Código General del Proceso, son:
Los jueces encargados de conocer estos conflictos, son los Jueces Civiles Municipales en Única Instancia.
Existen algunos conflictos de propiedad horizontal cuya solución no se logra por medio de los organismos internos de la propiedad. En esos casos, los copropietarios o los residentes pueden acudir en todo momento ante la Policía Nacional o incluso ante un juez civil, dependiendo del caso.
Si usted se encuentra presentando inconvenientes que le impidan el disfrute de una convivencia tranquila en su copropiedad, no dude en contactar a nuestros abogados expertos en Derecho Inmobiliario. Agende su consulta llenando este formulario de contacto o llame al 3105706331 para hablar con abogado.
Cómo fue mencionado anteriormente, los jueces civiles podrán conocer sobre los conflictos de propiedad horizontal en determinados casos.
El artículo 18 de la Ley 675 de 2001, establece que se creará un conflicto, cuando los propietarios u ocupantes de un bien privado dentro de una propiedad horizontal incurran en las siguientes actuaciones:
La convivencia pacifica y tranquila es clave para una propiedad horizontal. El momento en que estas se ven perturbadas por actuaciones de copropietarios o residentes, se generan conflictos de propiedad horizontal que se podrán solucionar de diferentes maneras, incluyendo mecanismos internos o acudiendo ante un juez civil.
En nuestra firma, contamos un equipo legal de abogados especialistas en Derecho Inmobiliario que lo asesorarán cuando usted se vea afectado por conflictos en la propiedad horizontal que le impidan el disfrutar de una convivencia tranquila. Teniendo en cuenta su caso, nuestros profesionales del derecho lo asesorarán en las medidas a tomar y ante qué autoridad acudir.
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