¿Cómo Puede un Extranjero Comprar una Propiedad en Colombia?

Noviembre 05, 2021

Comprar una propiedad en Colombia implica el cumplimiento de ciertos requisitos y acarrea responsabilidades como el pago de impuestos, gastos notariales, etc.. Adicionalmente, el comprador deberá tener muy presente los derechos y obligaciones que adquiere al momento de celebrar el contrato de compraventa.

El proceso de comprar una propiedad en Colombia es el mismo tanto para los ciudadanos como para los extranjeros. El presente artículo tiene como fin dar a conocer todos los aspectos que debe tener en cuenta un extranjero para comprar un bien inmueble en el país y el trámite respectivo.

En AGT Abogados, contamos con abogados civiles expertos en brindar asesoría en relación a la elaboración o revisión de contratos de compraventa para más información, contáctenos en el siguiente formulario de contacto.

¿Qué se entiende por Contrato de Compraventa Civil?

El contrato de compraventa civil está regulado en el artículo 1849 del Código Civil, mediante el cual se establece que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Es decir, el vendedor tiene dos obligaciones: dar el dominio de una propiedad y realizar el saneamiento de los vicios ocultos de la propiedad y, el comprador se obliga a pagar el precio convenido por la propiedad.

Cabe destacar que, acorde al artículo 1602 del Código Civil, todo contrato legalmente celebrado es ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.

¿Quiénes pueden Comprar una Propiedad en Colombia?

Para comprar una propiedad en Colombia se debe contar con capacidad. Es decir, las personas que vayan a celebrar el contrato de compraventa no pueden ser inhábiles por la ley. De acuerdo con el artículo 1504, en principio, toda persona mayor de 18 años es capaz.

Cualquier extranjero que quiera comprar una propiedad en Colombia deberá contar con un pasaporte válido y los recursos para pagar lo atinente al inmueble objeto de venta.

Es importante aclarar que también cualquier sociedad domiciliada en el extrajero, puede adquirir cualquier clase de bienes en Colombia, para lo cual seguramente va a necesitar que un abogado actúe como su apoderado.

¿Cómo puede un Extranjero Comprar una Propiedad en Colombia?

Un extranjero puede comprar una propiedad en Colombia mediante un contrato de compraventa, acordando todo respecto al inmueble, incluso el precio con el vendedor. En nuestra firma AGT abogados recomendamos que el comprador cuente con la asesoría legal de expertos en compraventa de bienes inmuebles, con el fin analizar de manera detallada el estado legal de la propiedad que va a comprar, mediante la revisión del certificado de libertad y tradición, documento expedido por la Superintendencia de Notariado y Registro, en el cual se registra todo el historial de la propiedad desde el momento en que fue inscrita en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este certificado permite, además, identificar detalles del inmueble, información acerca de la construcción, orden cronológico de los dueños, la existencia o no de hipotecas, embargos y demás gravámenes. Lo anterior resulta trascendental al momento de comprar una propiedad en Colombia para analizar la viabilidad de esta y evitar problemas a futuro.

En Colombia, se puede celebrar previamente un contrato de promesa de compraventa. El artículo 1611 del Código civil establece los requisitos para poder exigir su cumplimiento: La promesa deberá constar por escrito; la promesa debe contener un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales y por último y más importante, que las personas que celebren la promesa no estén declaradas ineficaces por la ley. Cabe destacar que, en la promesa de compraventa, las partes pueden establecer una cláusula penal, que tiene como fin el pago de perjuicios por parte de quien incumpla la respectiva promesa de compraventa. Si tiene alguna duda no dude en comunicarse a través nuestro WhatsApp al siguiente número: 310 570 6331.

Es importante tener en cuenta que, para perfeccionar la venta del bien inmueble ante la ley, se debe otorgar escritura pública, la cual es un documento público, mediante el cual, el notario público da fe de la celebración del contrato con el cumplimiento de los requisitos exigidos por la ley, es decir, el notario da constancia de la capacidad de los otorgantes, el contenido del contrato y la fecha cierta. Una vez formalizada la escritura pública de compraventa, el comprador deberá inscribirla debidamente en la oficina de registro de instrumentos públicos para que surta efectos. Cabe destacar que, la ley establece un término de 2 meses siguientes a la fecha en que se otorgó la escritura pública para realizar el debido registro.

Adicionalmente, el comprador deberá tener en cuenta el precio pactado por la compra de la propiedad, ya que, en Colombia, el artículo 90 del Estatuto tributario regula que para el caso de bienes raíces, no se aceptará un precio inferior al costo, al avalúo catastral ni al autoavalúo, sin perjuicio de la posibilidad de un valor comercial superior. Es decir, el estatuto tributario establece que el valor asignado por las partes no puede diferir del valor comercial del bien objeto de venta, en caso de que lo haga, entonces el funcionario encargado del proceso de fiscalización, podrá rechazarlo para los efectos impositivos y señalar un precio de enajenación acorde con la naturaleza, condiciones y estado del bien inmueble.

En AGT Abogados recomendamos a los extranjeros abrir cuenta bancaria, en caso de que tengan cédula de extranjería, con el fin de realizar las transferencias necesarias en pesos colombianos durante todo el trámite de compraventa.

¿Qué Implicaciones tiene la Compra de una Propiedad en Colombia?

Comprar una propiedad en Colombia implica asumir unos gastos al momento de formalizar la compraventa ante notario público. En primer lugar, el otorgamiento de escritura pública genera un costo que debe ser asumido por ambas partes, tanto comprador como vendedor en partes iguales. En segundo lugar, la inscripción de la escritura pública de compraventa en la oficina de registro de instrumentos públicos genera un costo para el comprador en el momento en que realice el trámite. Además, estará a cargo del pago del impuesto de registro.

Cabe destacar que, el artículo 398 del Estatuto tributario establece la retención en la enajenación de activos fijos de personas naturales, es decir, en el caso de la venta de bienes raíces, si el vendedor es persona natural, deberá realizar el pago del 1% del valor de la venta por concepto de retención en la fuente al notario, quien actúa como agente retenedor. No obstante, si se tratara de la venta de la casa o apartamento de habitación del contribuyente adquirido con anterioridad al 1 de enero de 1987, entonces el valor de la retención en la fuente disminuirá.

Finalmente, es importante que el comprador conozca las obligaciones que acarrea el comprar una propiedad en Colombia, tales como: El pago del impuesto predial anual sobre el bien inmueble por el simple hecho de ser propietario del predio y, por estar dentro del municipio o distrito respectivo. Además, los propietarios deberán realizar el pago mensual de los servicios públicos (Agua, energía eléctrica, gas)

¿Necesita Asesoría Legal para Comprar una Propiedad en Colombia?

En AGT Abogados S.A.S. nos encargamos de asesorar la compraventa ya sea de naturaleza civil o comercial. Realizamos la elaboración, revisión y ajuste del contrato de compraventa respectivo y reunimos toda la documentación para que pueda como extranjero realizar el trámite de forma correcta.

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